أيمن سامي، رئيس مكتب جيه أل أل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في مصر
وفقاً لآخر تقرير أعدته جيه أل أل للربع الثالث من عام 2015 تحت عنوان "نظرة عامة على السوق العقارية"
أصدرت اليوم شركة جيه أل أل - ، كبرى شركات الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة في العالم - تقريرها للربع الثالث من عام 2015 الوارد تحت"نظرة عامة على سوق القاهرة العقارية" الذي تُقيّم فيه آخر الاتجاهات في الشرائح المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة إلى جانب الشريحة الفندقية. يذكر التقرير أن هناك ثقة متزايدة وأداء إيجابي في سوق القاهرة نتيجة تحسن البيئة الاقتصادية والسياسية في مصر.
وفي معرض تعليقه على هذا الحدث، يقول أيمن سامي، رئيس مكتب جيه أل أل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في مصر: “حافظت سوق القاهرة العقارية على ثبات مضطرد وتحسنت التوجهات خلال هذا الربع بفضل الطابع الإيجابي الذي اتسمت به بيئة الاقتصاد الكلي بشكل عام. لقد كان للجهود البنَّاءة التي بذلتها الحكومة لتعزيز الاقتصاد وتوجه المستثمرين أثرها في سيناريو "تحفيز السوق" الذي يجذب العديد من المطورين لتدشين مشاريع جديدة.
وقد اتضحت هذه البيئة الإيجابية جلياً باستكمال عدد من المشاريع العقارية الكبرى، من بينها القاهرة الجديدة وقناة السويس الجديدة. وبشكل عام، تبدو التوقعات لجميع الشرائح العقارية إيجابية خلال الربع الأخير من عام 2015 وما بعده. ”
واستطرد قائلاً: “مع تدني قيمة الجنيه المصري هناك زيادة ملحوظة في أسعار مبيعات الشقق والفيلات في القاهرة الجديدة، وهو ما يترتب عليه زيادة الصفقات. فضلاً عن انخفاض أسعار الإيجارات أضفى نوعاً من الإيجابية على سوق الوحدات السكنية في القاهرة. غير أن نقص الوحدات السكنية المتاحة لمتوسطي الدخل يظل يمثل عائقاً إلا أن الأخبار السارة تتجلى من خلال بدء المبادرات الحكومية الجديدة في معالجةهذه الفجوة الحرجة في السوق".
وفي ظل هذه البيئة الاقتصادية الإيجابية، هناك اتجاه بين المستأجرين للانتقال إلى القاهرة الجديدة من أجل الاستفادة من مكان العمل الأفضل.
أدى تزايد الطلب على المكاتب التي تتسم بالفعالية إلى خفض معدلات الشواغر إلى 26%، مما ترتب عليه في النهاية أداء استثنائي للشريحة المكتبية في سوق القاهرة خلال الربع الحالي.
ومما يجذب الانتباه أن الاتجاه الأكثر أهمية خلال الربع الثالث هو عودة نمو الإيجارات في غرب القاهرة للمرة الأولى منذ عدة السنوات.
وأردف قائلاً: “كما أن تراجع قيمة العملة المحلية يجعل الشريحة الفندقية في القاهرة أكثر تنافسية حيث إن التكاليف أصبحت أكثر جذباً للسياح والوافدين من أجل الترفيه، لا سيما القادمين من دول الخليج التي ترتبط عملاتها بالدولار. وقد ترتب على ذلك جذب قطاع السياحة المحلية من روسيا وشرق أوروبا، مع زيادة سنوية 7% في أعداد السياح الوافدين.
وعلى الجانب الآخر، استمرت شريحة تجارة التجزئة في القاهرة في إظهار نمو بطئ لكنه ثابت خلال الربع الثالث.
كما أن افتتاح مول ميراج في القاهرة الجديدة واكتمال 8000 متراً مربعاً إضافية من شريحة عقارات تجارة التجزئة داخل كايرو فيستفال سيتي ترتب عليه عدم تغير معدلات الشواغر في مولات تجارة التجزئة الحالية، إلا أن معدلات الشواغر تراجعت بنسبة 5% (لتصل إلى 17%) على مدار العام الماضي. كما أن استقرار الأوضاع فتح الباب أمام الاستثمار الأجنبي، لا سيما من المملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة".
أبرز نقاط التقرير:
• الشريحة المكتبية:
وصل المعروض من الشريحة المكتبية إلى 911,000 متراً مربعاً من المساحة الإيجارية الإجمالية في الربع الثالث، بعد اكتمال مبنى سوميت 75 في القاهرة الجديدة الذي أضاف ما يقرب من 7000 متراً مربعاً إلى المخزون الحالي للشريحة المكتبية.
وقد كان أداء الشريحة المكتبية استثنائياً على مدار ربع العام الماضي. وقد كان لتحسن الأوضاع الاقتصاديةورغبة المستأجرين في الانتقال إلى أماكن عمل أكثر تنظيماً وفعالية أثراً في زيادة الطلب على المباني الإدارية.
ونتيجة لذلك الإقبال القوي، تراجعت معدلات الشواغر في مجموعة المباني الإدارية التي تراقبها جيه أل أل لتصل إلى 26%.
وقد كان الطلب الأقوى على المساحات المكتبية في القطاع 2 من القاهرة الجديدة، حيث زادت الإيجارات بنسبة 28% عن العام الماضي.
كما تواصل أسعار الإيجارات التي يطلبها أصحاب العقارات الارتفاع في القاهرة الجديدة (القطاع 1) لكن الاتجاه الأكثر أهمية خلال الربع الثالث هو عودة نمو الإيجارات في غرب القاهرة للمرة الأولى منذ عدة سنوات.
• الشريحة السكنية:
لم تُستكمل أي مشاريع أو مراحل جديدة كبرى في الشريحة السكنية خلال الربع الثالث، ولم تكن هناك سوى إضافات طفيفة في المعروض في مدينة الرحاب وكايرو فيستفال سيتي.
وقد ترتب على تراجع قيمة الجنيه المصري انخفاض في أسعار بيع الشقق والفيلات في القاهرة الجديدة، إلى جانب الشقق في مدينة السادس من أكتوبر.
وقد كان الاستثناء الوحيد بالنسبة للفيلات في مدينة السادس من أكتوبر، حيث ترتب على النقص في المعروض الجديد زيادة طفيفة في الأسعار (3%)، رغم انخفاض قيمة العملة.
وقد كان أداء سوق الإيجارات في القاهرة الجديدة أقوى منه في مدينة السادس من أكتوبر، حيث تراجعت القيمة الدولارية لأسعار الإيجار لكل من الشقق والفيلات في مدينة السادس من أكتوبر خلال الربع الثالث.
شريحة تجارة التجزئة:
شهد الربع الثالث من عام 2015 افتتاح مول ميراج في القاهرة الجديدة واستكمال 8000 متر مربع إضافي من عقارات تجارة التجزئة داخل كايرو فيستفال سيتي.
ومن غير المتوقع تسليم أي مشاريع أخرى خلال الفترة المتبقية من عام 2015 في ظل استمرار تأخر الإنشاءات.
ظلت معدلات الشواغر في مولات تجارة التجزئة الحالية بدون تغيير إلى حد كبير على مدار الربع الثالث، لكن معدلات الشواغر تراجعت بنسبة 5% (لتصل إلى 17%) على مدار العام الماضي.
وقد اتبع متوسط إيجارات عقارات تجارة التجزئة نفس نمط معدلات الشواغر. وفي حين أن الإيجارات لم تشهد أي تغير خلال الربع الثالث، إلا أنها زادت بنسبة 10% على مدار العام الماضي (منذ الربع الثالث من عام 2014).
الشريحة الفندقية:
شهد الربع الثالث من عام 2015 اكتمال فندق النيل ريتز كارلتون (331 غرفة). أما فندق سانت ريجيس - القاهرة (292 غرفة) والذي كان مقرراً افتتاحه في عام 2015 فقد تأخر حتى الربع الثاني من عام 2016.
وفي حين انخفضت معدلات الإشغال (53% من بداية السنة حتى أغسطس) بشكل طفيف (مقارنة بالقيمة من بداية السنة حتى مايو)، إلا أنها تمثل تحسناً كبيراً مقارنة بالقيمة من بداية السنة حتى أغسطس 2014 (والتي بلغت 41%)، بما يعكس عودة الثقة وزيادة أعداد الزوار الوافدين.
هذا فيما شهد الأداء المالي لفنادق القاهرة تحسناً بوتيرة أقل سرعةمن معدل الإشغال، حيث زاد متوسط السعر اليومي للغرفة من بداية السنة حتى أغسطس 2015 بنسبة 2% مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2014.
ساعة الإيجار الرئيسية في القاهرة
يوضح هذا المخطط الموضع الذي قدرته شركة جيه أل أل لكل سوق رئيسي ضمن دورتها الإيجارية الفردية بحلول نهاية الربع المعني.
